Как уменьшить процент по ипотеке?

Еще год-два назад заемщики брали ипотечный кредит под 14 — 16 процентов годовых. Сейчас ставки упали до 11 — 12 %, а в рекламе обещают и до 9,5 %. Причем обещают крупнейшие банки и агентства ипотечного жилищного кредитования. В этом году ставки продолжали снижение, а в последние месяцы финансовые организации очень настойчиво стали рекламировать услуги перекредитования или рефинансирования ипотеки. И граждане потянулись в банки. Это вполне естественно, так как ипотеку выплачивать многим еще очень-очень долго и выгода может быть существенной. Но логично задуматься: если банкам перекредитование тоже выгодно (они же его активно продвигают на рынок), то почему они просто не изменят условия своим заемщикам по действующим кредитам? Или не так все однозначно?

Банки работать в убыток себе не будут — это аксиома, не требующая доказательств. Потому начнем с мотива: в чем может быть их выгода при перекредитовании? Сразу стоит поделить банки на две категории. Первая — это банк, который забирает заемщика себе, предлагая более выгодные условия. Его мотив очевиден: получить нового клиента, платежная дисциплина которого уже проверена другим финансовым учреждением. Не секрет, что перекредитование одобряется только добросовестным заемщикам. Это значит, что риск получить должника резко снижается. А уже давно известно, что в процентную ставку всегда закладываются и риски невозврата кредита. Вот на эти исключенные риски новый банк и может себе позволить снизить ставку.

Вторая категория банков — те, в которых у заемщика сейчас оформлен кредит. Они вынуждены предлагать перекредитование, чтобы не потерять добросовестных плательщиков: взяв кредит в другом банке под более выгодный процент, человек просто погасит досрочно свой предыдущий кредит и уйдет. В принципе, это и есть суть перекредитования: оформление нового кредита для погашения предыдущего.

Это был взгляд из банка. Теперь о том, что происходит с заемщиком. При перекредитовании всю процедуру одобрения-получения займа он проходит заново. С этим сопряжены различные платежи и комиссии — за рассмотрение кредитной заявки, оценку объекта недвижимости, получение различных справок, выписок, доверенностей и так далее (перечень документов может варьироваться в разных банках). Кроме того, на период переоформления залога на объект недвижимости многие банки устанавливают повышенную ставку. Поэтому перед тем, как решиться на рефинансирование, необходимо внимательно просчитать экономическую целесообразность данного шага.

Также важно оценить сумму окончательной выплаты за предыдущий кредит. В самом общем случае считается, что ипотеку стоит рефинансировать при остатке основного долга более 30 % и до момента наступления пятилетнего срока выплат по ней. Это связано с тем, что большая часть выплат по ипотечным процентам приходится именно на первые годы. Проще говоря, в большинстве случаев первые годы вы выплачиваете проценты, а основной долг почти не уменьшается. Получается, что большей частью суммы долга вы продолжаете пользоваться, за что и платите.

Покажем на конкретном примере. Допустим, вы купили квартиру два года назад, взяв кредит в размере 1,5 млн рублей под 15 % годовых на 15 лет.

При аннуитетных платежах (одинаковых каждый месяц на протяжении всего срока кредита) ваш ежемесячный взнос составляет 21 290 рублей. В первый месяц на погашение основного долга из этой суммы будет направлено лишь 2 180 рублей, все остальное (19 110 рублей) — это проценты. Через два года доля основного долга в вашем платеже — 2 955 рублей, а процентов — 18 335 рублей.

В чем может быть подвох? За два года (24 месяца) из основного долга вы заплатили только 57 850 рублей. А всей оставшейся суммой пользовались ровно два года. Следовательно, при полном расчете на остаток долга (1 442 150 рублей) вам насчитают 30 %, то есть 432 645 рублей. Таким образом, попользовавшись суммой в 1,5 миллиона всего два года, вы заплатите банку при перекредитовании примерно 445 000 рублей процентов (432 645 рублей плюс проценты на уплаченную за два года сумму долга).

В случае если вы ничего не станете менять (то есть не будете перекредитовываться), то вся ваша переплата по кредиту за 15 лет составит 155,5 %, или 2 332 225 рублей.

Интересно, что если бы вы взяли заем под тот же процент, но на два года, а не на 15 лет, то переплата составила бы 250 443 рубля (конечно, ежемесячный платеж был бы при этом 72 935 рублей).

Теперь переходим к перекредитованию и его возможной выгоде. Берем почти максимально низкую на сегодня ставку 10 %. Вроде бы разница очевидна. Однако на какую сумму будет она распространяться? За 24 месяца вы отдали банку 21 290 * 24 = 510 960 руб-лей. Округлим эту цифру в дальнейших расчетах до 511 000 рублей. Получается, чтобы погасить предыдущий кредит, вам нужно еще отдать примерно: (1 500 000 + 445 000) — 511 000 = 1 434 000 рублей. Это как раз и есть сумма нового кредита. Видите, что получается? Да, вы два года платили по кредиту, вернули банку полмиллиона, но при досрочном расчете снова должны почти полтора миллиона. Следовательно, начинаете выплачивать практически ту же сумму сначала, но зато на новых условиях. Оправдается ли это на расстоянии последующих 13 лет? Сейчас увидим.

Новый ваш кредит на сумму 1 млн 434 тысячи рублей, ставка 10 % годовых, срок 13 лет, чтобы закончить выплаты тогда же, когда и планировали изначально. На новых условиях ваша переплата в конечном итоге составит уже всего 81 %, или 1 159 130 рублей, а ежемесячный платеж уменьшится до 16 623 рублей. Отметим, что часто предлагается вариант сохранить размер ежемесячного платежа (вы же были на него согласны), но уменьшить срок выплаты. Это для вас может оказаться выгоднее. В нашем примере срок выплат сокращается до 8 лет, а общая переплата составит лишь 669 000 рублей, то есть почти на полмиллиона меньше, чем при 13-летнем сроке.

На этом расчеты не закончены. Для получения истинной и полной картины надо подвести общий итог. Начинаем сравнение. При первоначальном кредите вы в конечном итоге за 15 лет заплатили бы банку 3 832 225 рублей.

При рефинансировании выплаченная вами сумма за оба кредита составит при сохранении срока кредита: 2 593 130 (основной долг 1 434 000 рублей плюс проценты 1 159 130) + 511 000 = 3 104 130 руб. При сокращении срока кредита на 5 лет, но сохранении размера ежемесячного платежа эта сумма примерно такая: 2 102 932 + 511 000 = 2 613 932 рубля. Миллионная выгода рефинансирования вроде бы налицо. Однако мы рассмотрели один из кардинальных случаев — большой разрыв в ставках и небольшой срок, прошедший с начала выплаты кредита.

Изменим отдельные параметры на противоположные.

Сначала примем, что осталось выплатить только 30 процентов основного долга. Это значит, что вы уже платите 12 с половиной лет. Сразу понятно, что затевать рефинансирование в этой ситуации вряд ли имеет смысл.

Теперь примем, что осталось выплачивать примерно половину срока — 8 лет. В данном случае вы уже отдали банку за 7 лет 1 778 300 рублей. При этом ваш оставшийся долг 1 182 000 рублей, за который вам придется выплатить проценты за семь лет — 1 241 100 руб-лей. На уже погашенный к тому времени долг было начислено примерно 201 775 рублей процентов. Следовательно, вы останетесь должны банку: (1 500 000 + 1 241 100 + 201 775) — 1 778 300 = 1 164 575 рублей. Соответственно, такой величины будет ваш новый кредит.

Если его выплачивать 8 лет под 10 % годовых, то при новом ежемесячном платеже 17 790 рублей ваша итоговая сумма расходов (с учетом средств, выплаченных первому банку) составит: 1 778 300 + 1 707 825 = 3 486 125 рублей, а при сохранении прежнего размера платежа и снижении срока на 2 года примерно: 1 778 300 + 1 561 501 = 3 339 801 рубль. То есть при таких условиях итоговая выгода будет значительно меньше, но вполне ощутимой — от 346 тысяч до 490 тысяч рублей.

И, наконец, поменяем ставку. Допустим, она с 15 % упадет только до 12 %. Тогда при остальных наших первоначальных условиях (срок 15 лет, уже платите 2 года) полная сумма, выплаченная первому и второму банку в совокупности, будет равняться 3 380 983 рублям при ежемесячном платеже 18 398 рублей, а при сохранении месячного платежа и уменьшении срока на 4 года — 2 882 756 рублям.

Мы видим, что эти параметры и их сочетание имеют большое влияние на возможную выгоду, а потому в каждом конкретном случае необходимо произвести предварительный расчет вариантов, чтобы принять решение.

Владимир Сентябрев

Другие статьи рубрики «ЖКХ»

Другие статьи рубрики «Общество»

Другие статьи рубрики «Строительство»

Другие новости рубрики «ЖКХ»

Другие новости рубрики «Общество»

21 июля 2018, 23:10
В центр Вологды вернут булыжную мостовую Мостовая будет вместо асфальта на Каменном мосту после реставрации.
21 июля 2018, 19:25
В Череповце выпало уже 146 % от месячной нормы осадков 105 мм осадков выпало за две июльских недели при среднемесячной норме 72 мм.
21 июля 2018, 17:29
Поданы документы на канонизацию череповчанки Анны Демидовой, расстрелянной вместе с царской семьёй Останки Анны Демидовой ныне покоятся в соборе Петропавловской крепости Санкт-Петербурга.
20 июля 2018, 19:52
«Корабелы Прионежья» начали путь в сторону Беломорска За несколько дней ребята прошли более двухсот километров.
20 июля 2018, 18:57
Новый арт-объект появился в Великом Устюге в преддверии Дня города Символ подарил родному городу вологодский предприниматель.
20 июля 2018, 18:29
Бригада рабочих в Вологде расположилась на улице на советском ковре Судя по всему, специалисты заменяют кабельные линии.

Другие новости рубрики «Строительство»

21 июля 2018, 10:34
Тепличный комплекс в Череповце достроят через год В объект уже вложено около 700 млн рублей из запланированных 2,3 млрд.
18 июля 2018, 19:38
В Вологде выбрали подрядчика для ремонта Октябрьского моста Работы должны начаться до конца июля.
18 июля 2018, 16:56
Кровлю училища искусств отремонтируют в Череповце впервые за 30 лет С тех пор даже проект здания бесследно исчез, что сильно осложнило планирование капремонта.
14 июля 2018, 11:34
В Череповце сносят здание «Киномира» Демонтаж здания кинотеатра, которому уже больше 40 лет начался в городе.
12 июля 2018, 17:42
В Череповце после капремонта откроется современный игровой зал Строители сейчас ровняют и шпаклюют стены.
12 июля 2018, 10:56
В этом году дноуглубительные работы на Сухоне в районе Великого Устюга будут продолжены Технологии разработаны двумя проектными институтами и выполняются по графику
Лента новостей
Rambler's Top100